Izabela Rybak Ekspert ds. kredytów

Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem i przed ubieganiem się o kredyt

Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem i przed ubieganiem się o kredyt

Do zakupu nieruchomoÅ›ci niektórzy przygotowujÄ… siÄ™ przez lata. Zakup mieszkania czy budowa domu to jedna z ważniejszych finansowych decyzji w życiu. Zdecydowana wiÄ™kszość moich Klientów, bo okoÅ‚o 80% to osoby, które kupujÄ… pierwsze w życiu mieszkanie. CzÄ™sto padajÄ… pytania co wstÄ™pnie powinni zweryfikować przed podjÄ™ciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania czy domu. Klienci czÄ™sto korzystajÄ… z usÅ‚ug poÅ›rednika obrotu nieruchomoÅ›ciami, którego zadaniem jest m.in. weryfikacja nieruchomoÅ›ci, ale niezależnie od tego, na spotkaniu zwiÄ…zanym z kredytem hipotecznym też omawiam i weryfikuje posiadane przez Klienta informacje na temat nieruchomoÅ›ci, która ma być celem kredytowania.

Poniżej kilka praktycznych uwag, na co zwracać uwagę nawet na wstępnym etapie weryfikacji nieruchomości

  1. Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź jej zapisy.
    Każdy, kto posiada numer KW może sam sprawdzić jej zapisy. Wystarczy wejść na stronÄ™ Ministerstwa SprawiedliwoÅ›ci https://ekw.ms.gov.pl  i wybrać opcjÄ™ przeglÄ…danie ksiÄ™gi wieczystej. Co możemy wyczytać z KW.
  • DziaÅ‚ I – poÅ‚ożenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomoÅ›ci. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomoÅ›ci. 
    Zwróć m.in. uwagÄ™ na pozycjÄ™ Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchniÄ… pomieszczeÅ„ przynależnych. W tej pozycji podawana jest powierzchnia użytkowa lokalu z powierzchniami przynależnymi, czyli np. piwnicÄ…. ZdarzajÄ… siÄ™ oferty sprzedaży gdzie sprzedajÄ…cy podajÄ… jako powierzchnie użytkowÄ… lokalu powierzchnie lokalu wraz z powierzchniÄ… pomieszczeÅ„ przynależnych co przynajmniej na etapie oferty zmienia koszt zakupu mmieszkania. Najczęściej  taki "zabieg"  ma zachÄ™cić potencjalnego Klienta  do zainteresowania ofertÄ… ze wzglÄ™du na atrakcyjnÄ… cenÄ™ za m2.
    DziaÅ‚ II – dane o wÅ‚aÅ›cicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu.
  • DziaÅ‚ III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjÄ…tkiem wÅ‚asnoÅ›ciowego, np. sÅ‚użebnoÅ›ciach obciążajÄ…cych nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeÅ„.
    MogÄ… tam być wpisane zarówno sÅ‚użebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstÄ™pnych, lub  wszczÄ™ciu postÄ™powania egzekucyjnego.
  • DziaÅ‚ IV – tu wpisuje siÄ™ hipoteki, jeżeli wiÄ™c dana osoba zaciÄ…gnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokoÅ›ci tego zabezpieczenia bÄ™dÄ… wynikaÅ‚y z tego wÅ‚aÅ›nie dziaÅ‚u. 
    W tym dziale mogÄ… być też wpisy hipoteki dokonane  przez osoby fizyczne czy urzÄ™dy jak np. UrzÄ…d skarbowy, czy ZUS. I tak jak wpis hipoteki zwiÄ…zany z zaciÄ…gniÄ™tym kredytem hipotecznym nie stanowi dla nowego banku kredytujÄ…cego problemu (kredyt kupujÄ…cego spÅ‚acany jest bezpoÅ›rednio przez bank kredytujÄ…cy), tak hipoteka na rzecz osoby fizycznej czy innej instytucji już zdecydowanie jest problemem. WiÄ™kszość banków wymaga, aby na dzieÅ„ skÅ‚adania wniosku, a najpóźniej na moment wypÅ‚aty kredytu takie hipoteki byÅ‚y wykreÅ›lone.

A co jeÅ›li lokal nie ma zaÅ‚ożonej ksiÄ™gi wieczystej? Najczęściej dotyczy to mieszkaÅ„ spółdzielczo – wÅ‚asnoÅ›ciowych. Wtedy głównym dokumentem jest podstawa nabycia nieruchomoÅ›ci, czyli najczęściej jest to akt notarialny, na podstawie którego obecny wÅ‚aÅ›ciciel nabyÅ‚ prawo do nieruchomoÅ›ci.

2. Sprawdź stan techniczny nieruchomoÅ›ci, a jeÅ›li siÄ™ na tym nie znasz zatrudnij fachowca, który zrobi to za Ciebie. To wydatek okoÅ‚o 200 zÅ‚, który przy inwestycji bardzo dużych pieniÄ™dzy w zakup nieruchomoÅ›ci zdecydowanie warto ponieść.   TakÄ… weryfikacjÄ™ polecam zarówno przy zakupie nowego mieszkania od developera (fachowiec jest  w stanie wyÅ‚apać usterki, których nie widać goÅ‚ym okiem) oraz przy zakupie mieszkania używanego, zwÅ‚aszcza w starym budownictwie. Dzisiaj na rynku jest też dużo ofert sprzedaży od tz. fliperów, czyli osób, które kupujÄ… nieruchomoÅ›ci, podnoszÄ… jej wartość poprzez remont i sprzedajÄ… dalej. CzÄ™sto w takich nieruchomoÅ›ciach przeprowadzane sÄ… gruntowne remonty z wymianÄ… wszystkich instalacji, ale bywajÄ… też inwestycje tylko „liftingowane”, które majÄ… wyglÄ…dać jak po gruntownym remoncie. W każdym przypadku warto dokÅ‚adnie wypytać o zakres remontu i rodzaj przeprowadzonych prac. I w zależnoÅ›ci od stanu faktycznego porozumieć siÄ™ co do ceny.

3. Jeśli to możliwe porozmawiaj z potencjalnymi sąsiadami i zapytaj jak się mieszka w danej okolicy. Sąsiad to bezcenne źródło informacji z pierwszej ręki.