Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem i przed ubieganiem się o kredyt.
Do zakupu nieruchomości niektórzy przygotowują się przez lata. Zakup mieszkania czy budowa domu to jedna z ważniejszych finansowych decyzji w życiu. Zdecydowana większość moich Klientów bo około 80% to osoby które kupują pierwsze w życiu mieszkanie. Często padają pytania co wstępnie powinni zweryfikować przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania czy domu. Klienci często korzystają z usług pośrednika obrotu nieruchomościami, którego zadaniem jest m.in. weryfikacja nieruchomości, ale niezależnie od tego, na spotkaniu związanym z kredytem hipotecznym też omawiam i weryfikuje posiadane przez Klienta informacje na temat nieruchomości która ma być celem kredytowania.
Poniżej klika praktycznych uwag na co zwracać uwagę nawet na wstępnym etapie weryfikacji nieruchomości
- Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź jej zapisy
Dzisiaj każdy kto posiada numer KW może sam sprawdzić jej zapisy. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl i wybrać opcję przeglądanie księgi wieczystej. Co możemy wyczytać z KW
- DziaÅ‚ I – poÅ‚ożenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomoÅ›ci. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomoÅ›ci.
Zwróć m.in. uwagę na pozycję Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. W tej pozycji podawana jest powierzchnia użytkowa lokalu z powierzchniami przynależnymi czyli np. piwnicą. Zdarzają się oferty sprzedaży gdzie sprzedający podają jako powierzchnie użytkową lokalu powierzchnie lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych co przynajmniej na etapie oferty zmienia koszt zakupu m.kw. mieszkania. Najczęściej taki "zabieg" ma zachęcić potencjalnego Klienta do zainteresowania ofertą ze względu na atrakcyjną cenę za m.kw.
- DziaÅ‚ II – dane o wÅ‚aÅ›cicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu.
- DziaÅ‚ III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjÄ…tkiem wÅ‚asnoÅ›ciowego, np. sÅ‚użebnoÅ›ciach obciążajÄ…cych nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeÅ„.
Mogą tam być wpisane zarówno służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, lub wszczęciu postępowania egzekucyjnego.
- DziaÅ‚ IV – tu wpisuje siÄ™ hipoteki, jeżeli wiÄ™c dana osoba zaciÄ…gnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokoÅ›ci tego zabezpieczenia bÄ™dÄ… wynikaÅ‚y z tego wÅ‚aÅ›nie dziaÅ‚u.
W tym dziale mogą być też wpisy hipoteki dokonane przez osoby fizyczne czy urzędy jak np. Urząd skarbowy czy ZUS. I tak jak wpis hipoteki związany z zaciągniętym kredytem hipotecznym nie stanowi dla nowego banku kredytującego problemu (kredyt kupującego spłacany jest bezpośrednio przez bank kredytujący), tak hipoteka na rzecz osoby fizycznej czy innej instytucji już zdecydowanie jest problemem. Większość banków wymaga aby na dzień składania wniosku, a najpóźniej na moment wypłaty kredytu takie hipoteki były wykreślone.
A co jeÅ›li lokal nie ma zaÅ‚ożonej ksiÄ™gi wieczystej? Najczęściej dotyczy to mieszkaÅ„ spółdzielczo –wÅ‚asnoÅ›ciowych. Wtedy głównym dokumentem jest podstawa nabycia nieruchomoÅ›ci czyli najczęściej jest to akt notarialny na podstawie którego obecny wÅ‚aÅ›ciciel nabyÅ‚ prawo do nieruchomoÅ›ci
2. Sprawdź stan techniczny nieruchomoÅ›ci, a jeÅ›li siÄ™ na tym nie znasz zatrudnij fachowca który zrobi to za Ciebie. To wydatek okoÅ‚o 200 zÅ‚. który przy inwestycji bardzo dużych pieniÄ™dzy w zakup nieruchomoÅ›ci zdecydowanie warto ponieść. TakÄ… weryfikacjÄ™ polecam zarówno przy zakupie nowego mieszkania od developera (fachowiec jest w stanie wyÅ‚apać usterki których nie widać goÅ‚ym okiem) oraz przy zakupie mieszkania używanego, zwÅ‚aszcza w starym budownictwie. Dzisiaj na rynku jest też dużo ofert sprzedaży od tz. fliperów czyli osób które kupujÄ… nieruchomoÅ›ci, podnoszÄ… jej wartość poprzez remont sprzedajÄ… dalej. CzÄ™sto w takich nieruchomoÅ›ciach przeprowadzane sÄ… gruntowne remonty z wymianÄ… wszystkich instalacji, ale bywajÄ… też inwestycje tylko „liftingowane” które majÄ… wyglÄ…dać jak po gruntownym remoncie. W każdym przypadku warto dokÅ‚adnie wypytać o zakres remontu i rodzaj przeprowadzonych prac. I w zależnoÅ›ci od stanu faktycznego porozumieć siÄ™ co do ceny.
3. Jeśli to możliwe porozmawiaj z potencjalnymi sąsiadami i zobacz co dzieje się w najbliższym otoczeniu. Jeśli jest jakiś problem w najbliższym sąsiedztwie sprzedający nie zawsze może być skłonny poinformować nas o tym. Dlatego warto zasięgnąć języka i wypytać czy dobrze się mieszka i czy nie ma uciążliwego sąsiedztwa.